Comprar ou alugar?

Comprar ou alugar?

Comprar ou alugar?

Comprar ou alugar é uma das questões financeiras mais cercadas de mitos. Nesse texto, busquei dar uma visão completa, fugindo de um ‘comprar ou alugar um apartamento’ com respostas banais. Aqui o leitor vai encontrar instrumentos para fazer a sua própria avaliação entre comprar ou alugar.

Espero que goste e deixe o seu feedback!

Este artigo foi publicado originalmente na Época Negócios

Do ponto de vista financeiro é melhor comprar ou alugar  um apartamento?

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A escolha em relação à moradia é uma das mais importantes na nossa trajetória. Antes de tudo, apesar de existir um ponto de vista financeiro, ressalto a importância de que ele não deixe de permear questões pessoais e particulares.

Pagar aluguel é jogar dinheiro fora?

Não. Essa frase se repete muito quando se compara financiamento com aluguel.  Argumenta-se que se você financiar, no longo prazo, depois de pagar as parcelas, terá ao menos o imóvel ao final.

Tal raciocínio não considera que o valor da parcela e do aluguel não são os mesmos. Se a diferença entre os dois for investida ao longo dos anos e render juros, também resulta em um patrimônio lá na frente.

O que deve ser analisado é se este patrimônio será maior ou menor que o valor do imóvel próprio.

Existem ainda peculiaridades em relação a aquisições via consórcio ou a financiamento em construção, que devem ser estudadas com cautela.

Mas mesmo se comprar à vista, responder qual é a melhor opção não é tão simples.  Já que o dinheiro empregado na operação também poderia ser investido em aplicações financeiras.

Dessa forma, é necessário fazer uma comparação.

Sugiro então que o valor do aluguel passe a ser entendido como um percentual do valor imóvel

– Hoje, 0,35% é uma referência razoável, apesar de não existir uma regra rígida para  isso. Se você adquire um imóvel à vista, deixa de ter essa despesa.

– Custos como rateio de condomínio, vacância e certos tipos de manutenção não são  parte da realidade do inquilino. Levado em conta que irão passar a fazer parte da realidade do  proprietário, sugiro reduzir a referência para 0,32%.

Mas, como proprietário, você também irá lidar com a valorização ou desvalorização do imóvel. Qual é a expectativa neste sentido?

São muitos os fatores que podem influenciar o mercado imobiliário: crescimento da economia; inflação; taxas de juros; tendência demográfica; desenvolvimento da região; políticas em relação ao financiamento imobiliário; aspectos legais relacionados à relação inquilino-proprietário; entre outros.

Perspectivas de valorização sempre envolvem complexidade e incertezas.

Para não perder o foco, seguiremos nossa comparação utilizando títulos de renda fixa do governo, disponíveis no tesouro direto, que vão fornecer uma referência base para o leitor.

Comparando com outras alternativas:

Rentabilidade

Hoje, as rentabilidades, ao mês, de muitos títulos do governo têm ficado entre 0,4% e 0,55% acima da inflação, antes de impostos. O que é mais do que os 0,32% que calculamos para o aluguel.

Impostos

Os impostos dos títulos públicos, após 2 anos, seriam de 15% sobre a rentabilidade. Já no caso do imóvel é preciso fazer as contas considerando impostos cobrados tanto na locação quanto em eventual lucro em operação de venda. No nosso caso, por se tratar de moradia própria e não envolver fluxo de recebimento de aluguéis, pode-se dizer que a tributação média seria menor.

Mas essa vantagem não chegaria a compensar a diferença que consegue ser obtida hoje em títulos públicos.

Risco x Retorno

Também vale destacar que é preciso cuidado ao comparar ativos com diferentes riscos. Ao contrário da crença de que imóveis tem menor risco por serem sólidos e tangíveis, são os títulos públicos que devem ser considerados assim.

Portanto, tanto para compensar o risco tomado, quanto para compensar a diferença entre os percentuais apresentados, o imóvel teria que valorizar razoavelmente acima da inflação. Somente assim, a compra do imóvel se mostraria financeiramente vantajosa em relação aos títulos.

Ressalvas

Uma ressalva importante na simulação é de que negociações diferentes podem ter impacto significativo. Se o imóvel for adquirido bem abaixo de mercado e o aluguel equivalente representar muito mais do que 0,35%, comprar pode ser vantajoso.  Por outro lado, se você conseguir alguma locação a 0,25% do preço, puxaria a corda mais para o aluguel.

Além disso, tanto no aluguel quanto na aquisição, reflexões básicas muitas vezes são subestimadas. Essa é uma análise que precisa ser levada em consideração e que  impacta bastante o bolso. Meditar sobre o espaço que precisa para viver com conforto é um bom exemplo. Espaços maiores têm custos maiores, seja no aluguel ou na casa própria.

Entender o seu momento também é essencial. Você tem dinheiro suficiente para decorar esse apartamento? Terá que zerar as suas reservas e contrair outras dívidas para fazer isso? É comum errar a mão nesse momento e transformar o sonho em uma dor de cabeça que não vale a pena.

Reflexão e planejamento

‘Comprar ou alugar um imóvel’ não é uma decisão isolada, mas sim parte de um planejamento de vida. Deve ponderar seus valores, vontades, aspirações e até questões mais formais, como seu regime de casamento.

A mensagem que gostaria de passar aqui é de que não existe uma resposta mágica – que forneça a certeza de ganhos expressivos com base apenas nessa decisão.

Se por um lado não podemos dizer que pagar aluguel é jogar dinheiro fora, por outro, não temos bola de cristal para dizer com precisão qual vai ser a valorização de um imóvel.

É fácil cair na tentação de dizer o que vai ou não vai acontecer. Mas não é possível antecipar as surpresas que o mercado nos reserva. Nem existe resposta definitiva e estática.

Portanto, minha sugestão é a de considerar, sim, a matemática apresentada, mas também olhar para si mesmo e para as suas particularidades. Elas são o cerne de um bom planejamento financeiro.

Para informações sobre consultoria em decisões financeiras entre em contato pelo e-mail contato@labdovalor.com.br ou deixe um recado no telefone (11)3082-5617.

14 de dezembro de 2018

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